Novas regras da Caixa Econômica para financiamento imobiliário

Começam a valer a partir de amanhã, 01/11/2024, as novas regras para concessão de crédito imobiliário pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que implicam em significativa redução no valor financiado de um imóvel. Com essa redução, o comprador deve, necessariamente, aumentar o valor de entrada.

Se o financiamento for feito pelo Sistema Price, o banco financiará até 50% do valor contra os 70% anteriores. Agora se o financiamento for pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) o limite é de 70% contra os 80% anteriores. Além disso, o banco limitou o valor máximo de avaliação dos imóveis financiáveis a R$ 1,5 milhão, alinhando-se às restrições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Importante ressaltar ainda, que o comprador não pode ter nenhum financiamento ativo na Caixa.

A Caixa justifica essas mudanças na redução significativa dos valores em poupança, além da alta dos juros (SELIC). Segundo o Infomoney, o SBPE é uma "linha de crédito utilizada para financiar o setor imobiliário, que já representou 70% dos recursos e agora não chega a 34%. Com menos recursos e demanda alta, os bancos devem se tornar mais seletivos na concessão (...) Além disso, tem o aumento da Taxa Básica de Juros, a SELIC, o que torna o dinheiro para emprestar ainda mais caro"

Dado esse cenário, entendemos ser muito importante a escolha pelo sistema de financiamento, SAC ou PRICE.

No Sistema SAC as parcelas são decrescentes. Começam mais altas e vão sendo reduzidas à medida que as parcelas vão sendo pagas, já que os juros são calculados com base no total do saldo devedor em cada mês. Como a cada prestação paga o saldo devedor é reduzido, as parcelas refletem essa redução mês a mês, refletindo uma amortização constante.

No Sistema PRICE os juros são calculados antecipadamente e distribuído pelas parcelas, de forma que as prestações são fixas durante todo o período. O que ocorre aqui é a alteração da composição de cada parcela. Enquanto as primeiras parcelas pagas são compostas basicamente por juros, à medida que o empréstimo vai sendo pago, o valor dos juros vai sendo reduzido e aumentando o valor da amortização.

Para saber qual sistema se enquadra melhor no seu momento de vida, recomendamos fazer uma simulação antes de se comprometer com um financiando que irá demandar alguns anos para ser quitado, observando, primordialmente, o impacto dos juros no montante do pagamento.